Comment bénéficier du meilleur taux d’emprunt immobilier ?

Les conditions d'emprunt sont actuellement avantageuses en France. Les emprunteurs ayant des dossiers solides (situation professionnelle stable, gestion maîtrisée des dépenses) peuvent facilement négocier un taux d’emprunt immobilier attractif (en dehors des frais d’assurance, frais de dossier et garantie). AÉSIO Mutuelle fait le point pour vous aider à obtenir le meilleur taux d’emprunt possible.

Quels différents facteurs influent sur le taux d’emprunt ?

Il est plus simple d’optimiser son taux d’emprunt lorsque l’on comprend les mécanismes pouvant agir sur lui. Plusieurs facteurs micro et macro-économiques influent sur les taux d’emprunt.

Au niveau macro-économique, le taux directeur de la Banque Centrale Européenne (BCE) définit le coût de refinancement des banques, et impacte donc directement les taux d’emprunt. Les banques et établissements financiers sont particulièrement sensibles aux taux €STR et Euribor, qui désignent les taux des prêts interbancaires pour des durées s'échelonnant de 1 jour à 12 mois. Ces indices donnent une visibilité précieuse sur le « coût de l’argent », et servent de base à la détermination des taux d’intérêt pour les prêts accordés aux particuliers et aux professionnels.

Au niveau microéconomique, les taux d’intérêt sont aussi déterminés en fonction du profil de l’emprunteur, du montant de l’apport, du taux d’endettement ou encore de la durée de l’emprunt. Enfin, les banques considèrent aussi parfois le crédit immobilier comme un produit d’appel pour attirer de nouveaux clients, et peuvent proposer des taux plus attractifs pour certaines catégories d’emprunteur.

Qu’est-ce que le TAEG, ou taux annuel effectif global ?

Le TAEG est un taux dont la méthode de calcul a été normalisée. À sommes empruntées identiques, il permet de comparer facilement différentes offres de prêts immobiliers entre elles. Le taux annuel effectif global est exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée. Il prend en compte tous les frais occasionnés par la souscription du prêt :

  • Les intérêts bancaires ;
  • Les frais de dossier payés à la banque ;
  • Les sommes versées ou dues à d’éventuels intermédiaires (courtiers) ;
  • Le coût de l’assurance emprunteur, qui peut être proposée par l’organisme financier ou choisi par l’emprunteur (délégation d’assurance) ;
  • Les frais de garantie, cautionnement ou hypothèque, qui servent de couverture à la banque en cas d’insolvabilité de l’emprunteur ;
  • Les frais d’évaluation du bien immobilier (payés à un agent immobilier) ;
  • Tous les frais qui peuvent être imposés pour l’obtention d’un crédit, comme l’ouverture d’un compte bancaire.

TAEG et vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Dans le cas d’un prêt qui finance un bien en l’état futur d’achèvement, le TAEG ne prend pas en compte les intérêts intercalaires, versés durant la phase de déblocage progressif des fonds.

Les banques et les établissements de crédit doivent obligatoirement indiquer le TAEG dans leurs publicités, dans leurs offres préalables de crédit et dans leurs contrats de prêt. Si le TAEG n’est pas mentionné dans le contrat, ou s’il est erroné, un juge peut annuler tout ou partie des intérêts, en tenant notamment compte du préjudice éventuel subi par l’emprunteur.

 

Comment choisir la banque proposant le meilleur taux d’emprunt ?

Arbitrer entre les différentes offres des banques est essentiel pour ne pas passer à côté d’une opportunité de crédit intéressante. Les offres peuvent varier substantiellement d’un établissement à un autre. Nous vous conseillons de prendre le temps de bien analyser les clauses associées à un contrat de prêt avant de choisir la banque chez qui vous souhaitez souscrire un emprunt. Vous avez aussi la possibilité de passer par un courtier afin d’avoir rapidement une base de comparaison entre les différents TAEG des banques en fonction de votre dossier.

Vous pourrez alors effectuer différentes simulations et réaliser une « short list » des banques les plus intéressantes pour les mettre en concurrence afin de faire baisser votre taux d’emprunt.

Comment obtenir le meilleur taux d’emprunt auprès de sa banque ?

Les emprunteurs ont souvent l’impression que le rapport de force est en leur défaveur, et osent peu négocier face aux banques. Pourtant, un emprunteur est avant tout un client, et suscite l’intérêt de n’importe quel organisme financier à partir du moment où son potentiel commercial est intéressant.

Pour faire jouer le rapport de force en votre faveur, il est donc important de convaincre les banques de la qualité de votre dossier et de votre solvabilité. Un faible taux d’endettement ou un apport personnel important sont des signes positifs sur votre capacité future à rembourser vos mensualités. Si votre profil est intéressant, certaines banques seront prêtes à abaisser leurs taux pour vous proposer l’offre la plus intéressante.

Faut-il passer par un courtier pour trouver le meilleur crédit immobilier ?

Il peut s’avérer chronophage et complexe de contacter les banques une à une pour mener les négociations vous-même. Si vous souhaitez déléguer cette phase de négociation à des professionnels, le mieux reste de passer par l’intermédiaire d’un courtier en crédits immobiliers. Si ce service occasionne des frais, les courtiers seront à même de vous obtenir un taux d’emprunt plus bas. La plupart des emprunteurs passant par un courtier sont donc gagnants.

À moins d’être vous-même un excellent négociateur, de disposer du temps pour prendre plusieurs rendez-vous et de connaître le fonctionnement des organismes de crédit, passer par un courtier est donc une option intéressante pour chercher à obtenir un crédit au meilleur taux.

Faut-il rechercher un établissement hors de sa région ?

Certains acteurs du marché vous invitent à réaliser une simulation en ligne pour constater les écarts de taux d’emprunt entre les différentes régions françaises et emprunter au meilleur taux. Pour autant, cette comparaison n’est pas nécessairement utile à l’emprunteur, dans la mesure où les banques s’appuient sur une stratégie de taux locale et n’ont nullement intérêt à voir se concurrencer leurs établissements d’une région à l’autre.

La compétence régionale de prise en charge des dossiers est locale. Il n’y a donc que très peu d’intérêt à comparer les taux entre régions, à moins d’envisager un déménagement en acquérant un bien immobilier dans une autre région, dans laquelle la banque locale sera compétente.

Dans ce cas, les taux d’emprunt ne seront qu’un élément pesant faiblement dans la balance, comparé aux autres critères de choix : opportunités professionnelles, affinités avec la région, santé du marché immobilier...

Quels prêts aidés pour obtenir un meilleur taux d’emprunt ?

Les prêts aidés, accessibles sous conditions, peuvent être un excellent moyen de faire baisser le TAEG de votre crédit immobilier, pour les emprunteurs qui y sont éligibles.

Le Prêt à taux zéro (PTZ) permet de financer une partie de l’achat ou de la construction de sa résidence principale, avec un crédit accordé sans versement d’intérêts. Pour y prétendre, vous devez respecter plusieurs conditions et passer par un établissement financier ayant passé une convention avec l’État.

Le Prêt d’Accession Sociale (ou prêt PAS) est réservé aux ménages aux revenus modestes, qui rencontrent des difficultés pour devenir propriétaires. Il permet de financer le coût total du logement à un tarif préférentiel : les taux et frais d’instruction du dossier sont plafonnés, les frais de rémunération du notaire sont réduits, la garantie est exonérée des taxes de publicité foncière.

Le prêt conventionné peut être souscrit auprès d’une banque ou d’un organisme financier conventionné, et se traduit notamment par un taux maximum (taux plafond). Il est accordé sans condition de ressources et peut être complété par d’autres dispositifs comme le PTZ.

Le Prêt épargne logement est réservé aux emprunteurs titulaires d’un  Compte Épargne Logement (CEL)  ou d’un plan épargne logement (PEL) depuis au moins 4 ans. Il se traduit notamment par un taux fixe prédéfini.

Vous pouvez aussi prétendre, selon votre situation, à d’autres prêts aidés : prêt Action Logement, prêts des collectivités territoriales, prêts des caisses de retraite complémentaire et des mutuelles, prêts "aux fonctionnaires", etc.

Peut-on renégocier un emprunt immobilier ?

Les taux d’intérêt ont baissé depuis la signature de votre prêt ? Vous pouvez vous rapprocher de votre banque ou établissement financier pour renégocier votre emprunt immobilier. L’obtention de conditions d’emprunts plus favorables peut se traduire concrètement par une diminution du nombre de mensualités ou une réduction de leur montant. La négociation permet d’éviter le paiement de frais de dédommagement, mais peut se traduire par des frais de dossier.

Vous n’obtenez pas de conditions intéressantes ? Vous pouvez aussi envisager un rachat de crédit en vous tournant vers un autre établissement financier. L’offre doit être suffisamment avantageuse pour compenser les coûts, frais de dédommagement et de dossiers liés à ce changement d’interlocuteur.

Comment réduire son TAEG en changeant d’assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur proposée par l’établissement financier n’offre pas forcément les meilleurs tarifs. Vous pouvez faire jouer la concurrence et choisir un autre assureur avant la signature de l’offre de prêt, à n’importe quel moment durant la première année, et à chaque date anniversaire du contrat. Vous devez simplement respecter le principe d’équivalence des garanties. Vous pouvez consulter notre dossier à ce propos : changer d’assurance emprunteur.

Vous pouvez aussi contacter votre conseillère ou conseiller AÉSIO Mutuelle pour faire le point sur votre assurance emprunteur actuelle, et obtenir un devis avec une proposition personnalisée.

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